정부가 9월 7일 두 번째 부동산 대책을 발표했다. 지난 6월 27일 발표된 첫 번째 대책이 대출 규제에 집중됐다면, 이번 대책은 ▲대출 규제 강화 ▲세무조사 확대 ▲공급 확대 등 세 가지 방안을 동시에 담았다.

우선 주택담보대출비율(LTV)이 추가로 조정된다. 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산구는 기존 50%에서 40%로 낮아진다. 이에 따라 해당 지역에서 10억 원짜리 아파트를 구입할 경우 대출 가능 금액은 4억 원으로 제한된다. 다만 이들 지역의 평균 주택 가격이 15억 원을 넘는 점을 고려할 때, 실질적 대출 효과는 제한적일 수 있다는 분석도 나온다.

주택임대사업자에 대한 대출 규제도 한층 강화된다. 수도권 및 규제지역에서 주택임대사업자의 신규 주담대는 전면 금지된다. 이는 경매 낙찰을 통한 주택 매입에도 동일하게 적용돼, 투자 목적의 접근이 사실상 차단된다.

전세대출 보증 한도 역시 모든 보증기관에서 2억 원으로 통일됐다. 1주택자까지 규제 대상에 포함되면서 갭투자에 대한 차단 의도가 명확해졌다는 평가다. 그러나 동시에 세입자의 자금 조달 여건이 악화될 수 있다는 우려도 제기된다.

주택 공급 확대도 병행된다. 정부는 2030년까지 수도권에 135만 가구를 공급할 계획을 내놨다. 특히 한국토지주택공사(LH)가 시공과 분양에 직접 참여하는 방식으로, 기존의 공공택지 공급과는 차별화된 모델이다. 다만 시장에서는 공공주도의 대규모 공급이 실제 수요에 부합할 수 있을지에 대한 회의적인 시각도 존재한다.

전문가들은 이번 대책이 투자 수요를 억제하는 효과를 가져올 가능성이 크다고 분석한다. 그러나 강남·용산 등 고가 지역은 가격 방어력이 여전히 높아, 지역 간 양극화는 더욱 심화될 수 있다는 전망도 나온다. 아울러 경매시장 진입 장벽이 높아지면서 현금 유동성이 풍부한 실수요자에게는 새로운 기회가 될 수 있다는 해석도 있다.

정부는 이번 9·7 대책을 통해 실수요자 중심의 시장 질서를 확립하고, 과열 지역의 투기 수요를 억제하겠다는 의지를 분명히 했다. 하지만 규제 강도와 공급 확대 계획에 대한 시장 반응은 냉담한 편이며, 실질적인 정책 효과는 향후 일정 기간이 지나야 가늠할 수 있을 전망이다.